O, dicho de otro modo, la mejor manera de ir por caminos erróneos será tratar de entender el problema mirando el árbol (exclusivamente los arts. XXIV de la D.A.D.D.H. Todas las semanas te enviaremos una selección de las obras y noticias más Rovina e difetti di cose immobili: “Quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per la loro natura a lunga durata, se, nel corso di dieci anni dal compimento, l’opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l’appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denunzia entro un  anno dalla scoperta. Expuesto ello, cabe plantearse lo siguiente, en razón de la existencia de dos (2) actos jurídicos distintos, y ambos de extraordinaria relevancia, a saber: a) la recepción de una obra concluida, por quien la encargó, de manos del constructor, y b) la recepción de un objeto edilicio concluido, por quien lo adquirió, de manos del vendedor u otros sujetos a los que alude el art. 1037, 1038, 1039 inciso c), y 1043, todos del C.C. 267/80, artículos 10, 13 y 14, y Dcto. El vendedor responde al comprador del saneamiento por los vicios o defectos ocultos del animal o la cosa vendida, aunque los ignorase. A mi juicio, es la siguiente: supóngase una obra con una cubierta de tejas colocadas sobre una estructura resistente de madera, que, entregada a quien la encargó, tiene un vicio que, por su carácter oculto, nadie pudo advertir: está siendo objeto de ataque biológico. Al hacer clic en el botón Aceptar, acepta el uso de estas tecnologías y el procesamiento de tus datos para estos propósitos. Y, además, se supera con ellos la capacidad admisible,  de  tal  suerte  que  la  única  posibilidad  de  adecuar  el  edificio estriba en demoler o clausurar absolutamente los entrepisos, y, sin los entrepisos, la capacidad residual del establecimiento vuelve a la actividad carente de rentabilidad. 1566]. y Com.). de Neuquén, Dcto. WebPero, paradójicamente, al tratar tanto la evicción como los vicios ocultos, el Código Civil y Comercial incluye los requisitos ordinarios de aplicación de cada instituto que tiene nuestro Código Civil vigente, de neto corte francés, que concibe a estas garantías como institutos distintos del incumplimiento obligacional. así como que no lo causó él (por ejemplo, introduciendo modificaciones no autorizadas por la policía edilicia y/o haciéndolo sin la planificación y/o la supervisión de los profesionales de obligatoria intervención y/o no realizando las debidas operaciones de mantenimiento, y/o realizándolas, pero no con intervención de aquellos (arg. El grado de parentesco se determinará en función del grado de parentesco con el otro cónyuge. Correcto, la regulación de su actividad corresponde al Congreso de la Nación ¿Solamente ejerce profesión, percibiendo honorarios? Y, si lo hizo, y el experto emitió un incorrecto dictamen que lo indujo a equivocarse, de este será la responsabilidad, pero está fuera de cualquier discusión que ni el constructor ni el vendedor deben responder a causa de la mala praxis de quien contrató el adquirente, no ellos. y Com. 1036 a 1039, 1043, 1052 y 1055 -penúltimo párrafo- del C.C. y Com. ; si todavía puede agregarse que se admite la venta de un objeto edilicio con vicios de la mayor envergadura que se pueda imaginar, siempre y cuándo se lo haga saber precisa y notoriamente al comprador (cfme. y T. 254/03 y 498/06). 1768, C.C. En otras palabras, estimo que se trata de una verdadera rara avis. 9)    Si la garantía del constructor no vendedor por vicios no rigiera únicamente para inmuebles nuevos (es decir, a estrenar) y, lógicamente, sólo para un primer adquirente, entonces no se sabría qué quiso decir el Legislador cuando, mediante la misma Ley 26.994, sancionó el nuevo Código y, a la vez, ratificó el Decreto P.E.N. Ella finca en tratar de arrojar luz acerca delo siguiente: un objeto edilicio  finalizado y entregado con vicios que vuelven a la obra “impropia para su destino”… ¿Configura un supuesto equivalente a la ruina, por el cual rige la garantía decenal, no dispensable? Porque esa es la inteligencia correcta de los artículos 1257 inciso b), 1269, 1270, 747, 1040 inciso a), 1053 inciso a) y ccdtes. Ya me he explayado acerca de que, en nuestro Derecho civil y comercial, y a diferencia de aquello que ocurre en materia de obras públicas, los actos jurídicos de recepción de un objeto edilicio son no formales como regla,  y solamente  habrá una recepción rodeada de ciertas formalidades cuando las partes de un contrato así lo estipulen en uso de la autonomía de la voluntad. Finalmente, en términos de razonabilidad, como hipótesis de trabajo sugiero reflexionar acerca      de lo siguiente: supóngase que el mismo día se celebran dos (2) actos jurídicos: uno, mediante el cual el dueño recibe el objeto edilicio concluido de manos del constructor; otro, mediante el cual ese mismo dueño vende a un tercero el mismo inmueble. Ello así, toda vez que el propio artículo 1272 -2do párrafo- se encarga de aclarar que “Si se trata de vicios que no afectan la solidez ni hacen  la obra impropia para su destino, no se pactó un plazo de garantía ni es de uso otorgarlo, aceptada la obra, el contratista: a) queda libre de responsabilidad por los vicios aparentes”; b) responde de los vicios o defectos no ostensibles al momento de la recepción, con la extensión y en los plazos previstos para la garantía por vicios ocultos prevista en los artículos 1054 y concordantes”. y Com.). 2010 pags. En rigor, ni siquiera de tres (3). arts. y Com.) 703, 1001, 1228, 1587, 1710-2, 1768, 2148, 2167). WebSi bien nuestro Código de Comercio no incluye una explícita regulación sobre el saneamiento en caso de la concurrencia de vicios ocultos, no es menos cierto que el art 345 del referido texto legal reconoce la obligación que el vendedor tiene de responder del saneamiento de vicios o deficiencias detectadas en el objeto del contrato. destacadas de arquitectura, diseño y construcción. 1798/94 reglamentario de la LDC 24.240, el que en su art. ¿Cómo sería razonable, a los efectos dispuestos por el art. Y, si no lo fue, la habrá recibido sin dar intervención a este, purgando así los vicios aparentes (La Ley, Tomo 113, pág. Códice Italiano de 1942, art. Ley de la Nación 7887/55, artículo 58; pcia. Juba B352536); ídem, CCCom. As. 1 incisos b) y c) del reglamento de la LDC sancionado por Decreto 1798/94), pues entonces…¿Cómo debería interpretarse la voluntad del Legislador, al ratificar y/o modificar, al mismo tiempo que sancionó el Código y mediante la misma Ley 26.994 de la que  se valió para ello, los arts. Si la deficiencia o el exceso no supera el cinco por ciento de la superficie total especificada, el comprador está obligado a aceptarla y a pagar el precio proporcional, siempre que el comprador pueda rescindir el contrato si la deficiencia o el exceso es tal que, de haberlo sabido, no habría celebrado el contrato. 6)    Quien debe la obligación de saneamiento (integrada, entre otras, por la garantía por vicios ocultos) es, fundamentalmente, el vendedor (arts. Y, además, qué quiere significar el artículo 1272 inciso b) cuando refiere “…con la extensión y en los plazos previstos para la garantía por vicios ocultos…”. 2564 incisos a) y c), C.C. art. La interpretación respecto de la existencia y extensión de la obligación es restrictiva” (art. 1710 inc. c), C.C. La obra es impropia para el destino que trata de dársele, si, pero quien la creó jamás tuvo en cuenta tal “destino”, sino otro diferente, lo cual lo exime de responder. Y la carga de la prueba de haberlo hecho tempestivamente recae sobre quien invoca haber denunciado el vicio dentro del plazo de ese plazo de caducidad (arts. Análogamente ocurrirá con el comprador, debiendo reiterarse –una vez más- que la cuestión no está regida por ningún uso, sino por leyes en sentido formal y material. y Com. Y  ello siempre y cuando el vicio se manifieste dentro del plazo de garantía trienal (art. 1093 a 1095 del C.C. Enfatizando que hay una contradicción lógica irreductible entre el comienzo de la disposición recién transcripta (referencia a “Si se trata de vicios que…ni hacen a la obra impropia para su destino”), por un lado con el apartado b) de ese mismo artículo 1272 (que expresamente manda responder conforme a “la extensión y los plazos previstos para la garantía por vicios ocultos” -la cual incluye a las obras impropias para su destino-), y, por otro, con el reenvío dispuesto por el art. 3)    Ahora, imaginemos una verdadera obra impropia para su destino,  volviendo a tomar para el ejemplo ese mismo edificio: se lo ha adquirido terminado, y encomendado su refacción para convertirlo en un frigorífico, ello surge inequívocamente de la voluntad de las partes, se han obtenido todos los permisos exigidos por ley o disposición reglamentaria, y, finalmente, ocurre que los equipos termomecánicos no refrigeran lo suficiente como para mantener en buen estado los productos cárnicos. Aunque exista una cláusula de plazo para el pago, si el comprador se declara en quiebra antes de la entrega, o estaba en quiebra en el momento de la venta sin el conocimiento del vendedor, o deteriora o reduce la garantía dada para el pago, el vendedor tiene derecho a retener la propiedad vendida, a menos que el comprador dé la garantía adecuada. 3)    La etiqueta de una “obra impropia para su destino” como vicio redhibitorio no debe conducir a pensar que ello obedece a razones de gravedad, ni que dicho concepto es aplicable únicamente a los contratos de compraventa. Aunque debo hacer presente que no advierto cómo, en el ejemplo, el dueño podría ser ajeno, ya que –salvo que medie un acto de apoderamiento- no ha de olvidarse que es él quien pide permiso para construir,  meramente utilizando a tales fines el proyecto que encargó con tal motivo [9] Y, en consecuencia, es él quien debió declarar al municipio para qué, exactamente, deseaba utilizar el edificio a construir. Ello plantea los primeros problemas, y estos consisten en determinar cuándo una obra se considera aceptada, cual es la forma jurídica del acto de recepción, y, fundamentalmente, de quién debe provenir esa aceptación, ya que el propio artículo 1273 legitima para reclamar no solamente a quien encargó la obra, sino también a quien la adquirió. Il diritto del committente si prescrive (2934) in un anno dalla denuncia”. Mientras el constructor no vendedor (y, peor aún: los profesionales liberales, a los que el riesgo les es extraño -art. y Com.). Si no lo ha recibe, verifica la carpeta de spam, El correo con instrucción como obtener la contraseña nueva era enviado. [4] Sobre este tópico me he explayado extensamente en “El nuevo Código, los procesos constructivos, y la responsabilidad civil de empresarios, comitentes y profesionales liberales: un modelo para armar, y para desarmar”, Bertone, S., La Ley, Doctrina Judicial, año XXXI, Nº 03, 21/1/15,  pags. Expuesto ello, encuentro apropiado delimitar algunas nociones: El concepto de “…defectos que hacen a la cosa impropia para su destino por razones estructurales o funcionales…, tanto en los términos del art. Siendo así, deberé recordar que existe un derecho humano  a tener una propiedad privada (art. Última actualización 01/01/2023, El comentario debe tener màs de 10 sìmbolos, El correo con instrucsión ya enviada, Usted puede enviar solicitud una vez màs al dìa siguiente. 1274, [4] cómo terminarían respondiendo concurrentemente con el constructor, profesionales liberales que trabajan por un honorario, a quienes les es ajeno tanto el riesgo empresario como el lucro con el  objeto edilicio en cuyo proceso de creación ejercen sus profesiones. Artículo 13. y Com.) El Código Civil y Comercial no define vicio oculto, solo estipula en el art. Artículo 470. El edificio, así, podrá ser útil para otras actividades, pero no para aquella que inspirara su creación. y Com.). 2164 del Código de Vélez). 4981-6483.-, Dirección: Corrientes 2565, piso 11, of. Es decir, se trata de un diálogo entre expertos, muy similar al que entablan dos abogados en representación de los intereses de cada una las partes de la relación jurídica procesal (y a nadie -como regla- se le ocurriría, creo, extenderle concurrentemente la responsabilidad de la parte a su letrado patrocinante). ); si todo ello ocurre con específica referencia a inmuebles nuevos (arts. La respuesta la da el artículo 1272 inciso b) del C.C. Y, además,   puede caducar por negligencia   del acreedor en sólo sesenta (60) días, al no denunciar el acreedor de la garantía  tempestivamente  el  vicio  a  su  garante,  en  ese  término. Como antes se ha expuesto, el artículo 1272 del C.C. 2, Cap. el vendedor será responsable de la garantía contra los vicios ocultos que pueda tener la cosa vendida, si el vicio la hace impropia para el uso a que se destina, o si el vicio disminuye su … 1 incisos b) y c) dispone que ella se aplica a los supuestos “… de venta de viviendas prefabricadas, de los elementos para construirlas o de inmuebles nuevos destinados a vivienda,…”, y que “Se entiende por nuevo el inmueble a construirse, en construcción o que nunca haya sido ocupado”  (en cuyo contexto el constructor no vendedor si puede ser responsabilizado por vicios, conforme a los arts. Actualidad | Colaboración y Opinión | Régimen de vicios aparentes y ocultos, y ruina, en el Código Civil y Comercial, (Publicado por la ed. Y esa, y no otra, es la razón de los brevísimos términos que la ley establece, y que los Jueces suelen obviarles graciosamente a los dueños y a los adquirentes. Es decir, que habrá una recepción provisional que no importará aceptación, cuando (y solamente cuando) se haya pactado expresamente un plazo de garantía que comience a correr desde la recepción de la obra, y que los vicios no se tendrán – en tal supuesto- por purgados, porque las partes de esa relación jurídica sustancial de obra (a saber, la celebrada entre el dueño y el constructor) han acordado, v.gr., que la obra se recibirá únicamente mediante un acta, y que, durante un cierto plazo por ellas acordado, regirá una garantía que obligará al constructor a reparar a su costa aquello que pudiere fallar. En una transacción de venta, el vendedor tiene la obligación no sólo de entregar la cosa vendida, sino también de garantizar que el artículo vendido al comprador está libre de cualquier defecto oculto. Pero esa es la excepción: no ha de olvidarse que en los regímenes aplicables a las obras regidas por el Derecho privado (a diferencia de lo que ocurre en materia de obras públicas, es decir, el reino de la formalidad jurídica) no existe obligación alguna, salvo que se la cree contractualmente, de llevar libros de órdenes de servicios, realizar actas de replanteo y recepción provisional y definitiva, confeccionar certificados de obra, y realizar tantos otros actos jurídicos formales, precisamente porque un proceso constructivo regido por el C.C. 1561, Código Civil]. M.E.C. Gral. 9 de la Ley 24.240, y arts. Así como que, en su caso, él no agravó el daño, si correspondiere, y por análogas razones (art. Artículo 12. 1054, 1736, 1744 y 2566, C.C. De tal suerte, convirtiéndose el Representante Técnico en un agente que, a falta de cobertura de ese rol –lo cual no es extraño, ante su falta de mención en la reforma de 1968- dificulta enormemente, y a veces hasta la imposibilita, a la labor de un Director de Obra que se ha acostumbrado a suplir – con su propia actividad- la omisión de otros, atajando en un arco y convirtiendo  en el de enfrente, y siendo responsabilizado por no hacer aquello para lo cual jamás lo contrataron, que debía hacer otro, y que si no se cubría ese rol, no era cuestión suya. Fed., o Pcia.? y Com.) M.E.C. 1033 del C.C. Artículo 14. y Com. 1772 y 1773 del mismo cuerpo legal). Diligenza nell’adempimento: “Nell’adempiere l’obbligazione il debitore deve usare la diligenza del buon padre di famiglia (Cod. ), a no ver evaporarse ese patrimonio recibiendo un trato desigual en igualdad de condiciones, y ni qué decir a no ser tratado como igual cuando no se es igual, todo ello fulminado por los artículos 16 y 75 incisos 22) y 23) de la Constitución Nacional. El artículo 1.486 del Código Civil establece un plazo para reclamar de 6 meses, tras los cuales se pierde el derecho a exigir que se subsanen los vicios ocultos. As., 2004). La respuesta la da el artículo 1272 inciso b) del C.C. Fed.-, En la misma orden (oficio o sentencia) el Juez pone exactamente y se cuenta por días corridos. Suscripción a la Biblioteca Jurídica Consulte online más de 65.000 documentos jurídicos, … Es decir, no se “tiene derecho”, lo que se tiene es una obligación jurídica de designar a los expertos que, incluso con fondos del erario, el Estado formó y licenció para realizar esas actividades, para bien de toda la sociedad. No será admisible la dispensa contractual de responsabilidad por ruina total o parcial”. Recordando que la ley veda a los   Jueces –como regla- apartarse de lo estipulado contractualmente (art. 1051 C.C. 1273 C.C. Aún cuando de dos disposiciones de no muy buena factura como las antes transcriptas, se infiriera que estamos ante una presunción que acepta prueba en contrario, lo cierto es que no sería esta prueba fácil de aportar. El vendedor, sin embargo, no responderá de los defectos patentes o visibles, o de los que puedan percibirse fácilmente [Art. 262, C.C. (RCyS2012-VI, 30). Pero, además, el dueño tiene que poder alegar válidamente error de hecho que no provenga de su propia negligencia, recordando que el error de derecho no es admitido. Por “fuerza mayor” se entiende cualquier acontecimiento cuya ocurrencia o resultado pernicioso no podría evitarse aunque la persona contra la que se produjera o amenazara con producirse tomara las precauciones adecuadas que cabría esperar de ella en su situación y estado. y Com., en los siguientes términos: El contratista “responde de los vicios o defectos no ostensibles al … Salvo las disposiciones establecidas en la Ley de Procedimientos Civiles y Comerciales, una ley especial especificará la ley que será aplicable a los litigios que incluyan a una persona extranjera y en los que exista un conflicto de leyes. 1273 y ssgtes.? Corre ahora el S. XXI, se ha sancionado la Ley 26.994, y el artículo 1054 del novísimo C.C. es el reino de los actos jurídicos no formales (arts. 1558 CCCN Vicios ocultos LEY 26.994, 8 de Octubre de 2014 Código Civil y Comercial Artículo 1558 CCC El donante sólo responde por los vicios ocultos de la cosa donada si hubo dolo de su parte, caso en de la Nación En cualquier caso, no advierto en qué supuesto el dueño que recibió la obra sin reservas y sin la intervención del experto (que,  como se verá, la ley le obliga a designar, no meramente lo faculta a hacerlo)  podrá volverse contra el constructor. Por imperio del artículo 1273 del nuevo C. C. y Com. 1092 a 1095, 1768 y cddtes.,  todos del C.C. 1273, C.C. 1274 inciso a) no se compadece con el resto del ordenamiento, como mandan los arts. 727, C.C. WebArtículo 1051/1052/1053 del Código Civil y Comercial comentado. 960 C.C. Esto es algo que los propietarios de empresas deben tener en cuenta, porque las garantías pueden marcar la diferencia a la hora de cerrar acuerdos. 1274 inciso a) del C.C. y Com., art. Código Civil Argentino, art. Cuando una suma o cantidad se exprese varias veces en letras o varias veces en cifras, y las diversas expresiones no concuerden, y no pueda determinarse la verdadera intención, se considerará válida la expresión más baja. Por el primero, se dispone que “La obra se considera aceptada cuando concurren las circunstancias del artículo 747”. Y, finalmente, a los artículos 42, 43 y 85 de la Ley 24.521, sancionada por el Congreso cumpliendo con la manda estatuida por el artículo 75 inc. 19) párrafo 3ro de la norma  fundamental de nuestro orden jurídico, y las Resoluciones Ministeriales dictadas en su consecuencia, en su juego armónico con el artículo 247 -1er párrafo- del Código Penal. 1051 inc. b), C.C. 1270 reenvía al 747, donde se alude expresamente a la obligación de saneamiento (la cual, sabido es, contiene a la garantía por vicios ocultos). 1273, ambos del C.C. y Com. La reclamación de vicios ocultos La acción de reclamación de vicios ocultos prescribe en un plazo de seis meses desde la entrega del bien. Sin embargo, como ocurre con otras acciones, este plazo puede ser interrumpido por medio de las correspondientes reclamaciones. Este plazo de prescripción impone cierto deber de diligencia al comprador. ), sumamos –en rigor, contraponemos- la definición restrictiva de ruina contenida en el art. I. Introducción Desde antaño se han regulado las consecuencias de entregar cosas defectuosas en el marco de un … 2010 pags. Esta garantía es, en algunos supuestos, incluso dispensable contractualmente (arts. OLA, Sofia Belen Bravo! Ofrecer una garantía es una forma de proteger a los consumidores asegurándose de que los productos que compran son realmente de buena calidad, y de proporcionarles tranquilidad reduciendo los riesgos percibidos al comprarlo. Nunca será suficiente reiterarlo: jamás “es de uso” otorgar un plazo de garantía,   y este (como termina reconociéndolo el 2do párrafo del artículo 1272) se pacta o no, lo impone la ley o no. Por el contrario, aquella referencia está dirigida a una “…razón estructural…” que se entronque con lo administrativo – funcional de la vida del edificio, de aquello que el edificio  (si en verdad tuviera vida, y voluntad) habría querido ser. La responsabilidad por defectos ocultos se extiende a: a) … 1003, 1004 y 1014 del C.C. 14 y 75 inc. 22), por reenvío al art. Fed., tel. 1051 inc. b), como en los del art. Resumen El C.C. Responsabilidad por vicios ocultos en el Código Civil y ComercialPiris, Cristian Ricardo AbelCÓDIGO CIVILVICIOS REDHIBITORIOSCOMMON LAWDesde antaño se han regulado … Contenido de la responsabilidad por vicios ocultos. Al primer día, simplemente lo barre, extrañado; al segundo, encuentra otra pila similar, al tercero ídem, pero… ¿En sesenta días no llama -y, si es necesario, lo interpela fehacientemente- al constructor, para que acuda a ver qué sucede? El grado de parentesco se calculará, en lo que respecta al parentesco colateral, ascendiendo desde el descendiente hasta el antepasado común y descendiendo hasta el otro descendiente. Civ. (que lleva como título “Obra en ruina o impropia para su destino”) se responderá frente al comitente y al adquirente “…por los daños que comprometen su solidez y por los que la hacen impropia para su destino…”. 1033, fundamentalmente el vendedor, haga o no profesión habitual de ello; b) casi nunca lo es el constructor no vendedor (salvo que sea en el marco de la Ley 24.240),  y c) nunca lo son los sujetos a los cuales aluden los incisos b)   y. c)   del artículo 1274 C.C. [9] Pcia. 1042, 1055 y 1273 a 1275, C.C. 2 de la Ley 24.240), es momento de abordar una de las cuestiones que he venido postergando. Se requiere, lógicamente, que ese haya sido la finalidad de las partes desde un principio; que esta finalidad pactada “inter partes” (ya que por hipótesis no figura en planos, pues de lo contrario el municipio no hubiera otorgado el permiso de construcción) se acredite contundentemente, y que la misma fuera conforme a las leyes vigentes al tiempo de la concepción y construcción de la obra (de lo contrario, estaríamos ante un contrato de causa y objeto ilícitos, arts. E-Mail: sergiobertone@live.com.ar. del C.C. El edificio sería, así, inútil para aquello para lo que fue concebido: servir de continente no a un depósito, sino a una determinada actividad industrial mucho más compleja, lo cual causaría la responsabilidad del proyectista, principalmente. 284, 1015 y 1016 del C.C. Cuando el comprador se encuentre en mora, el vendedor que retenga el bien en virtud de los artículos anteriores podrá, en lugar de utilizar los remedios ordinarios por incumplimiento, notificar al comprador por escrito para que pague el precio y los gastos accesorios, en un plazo razonable que se fijará en la notificación. La interpretación respecto de la existencia y extensión de la obligación es restrictiva” (art. Enfatizando que –conforme a lo expuesto en el apartado precedente- el garante del comprador por vicios ocultos, a) siempre es alguno de los sujetos a los cuales alude el art. Para continuar leyendo, debe ingresar a su cuenta con su nombre de usuario y contraseña aquí. En otras palabras, la cuestión que me propongo dilucidar es la siguiente: el constructor y demás sujetos legitimados pasivamente por el artículo 1274 C.C. Finalmente, vicio redhibitorio es la  voz desde siempre utilizada para designar al vicio oculto que es efecto de una compraventa, no de un contrato de obra (art. Queda por ver el supuesto del primer párrafo del artículo 1272 del C.C. Y, de paso, concediendo acción contra el constructor no vendedor y otros sujetos, a los compradores, destruyendo así la regla del efecto relativo de los contratos artículos (1195 y 1199 de ese cuerpo legal) y aún el principio “nemo plus iuris” (artículo 3270 del  mismo), concediendo acción contra terceros que nunca se habían relacionado con ellos, a sujetos que, en todo caso, la tenían contra el vendedor, debiendo este volverse –si se creía con derecho, y si aún lo conservaba- contra aquellos contra los que él poseía acción. En tal supuesto, ¿de las partes de qué relación jurídica estaríamos hablando? la nueva regulación mantiene así la carga del locatario de denunciar la existencia del vicio oculto dentro de los sesenta días de haberse manifestado (art. Primero, porque la LDC no la exige; luego, porque la fuente (el artículo 1792-1 del Código Civil de Francia, texto s/Ley 78-12 de ese Estado) tampoco, y, finalmente, lo propio ocurre con los arts. Ello así pues, como dije, los entrepisos han sido dimensionados para soportar cargas estáticas de 500 kg/m2 (para una representación mental, ello importa 10 bolsas de cemento apiladas por  cada m2 de superficie de entrepiso) pero jamás las cargas dinámicas, de impacto, que provocan 2 o más personas saltando y bailando, por cada m2, varias veces superiores. Claramente, y salvo una muy exótica especie, tendría que tratarse de un vicio oculto (no por nada, recuerdo, así se llama el título del nuevo Código que instrumenta la  garantía respectiva, englobando en ella –nunca será suficiente reiterarlo- a la mentada “obra impropia para su destino”). Régimen de vicios aparentes y ocultos, y ruina, en el Código Civil y Comercial Abogado y Arquitecto Sergio O. Bertone sergiobertone@live.com.ar Publicado en: La Ley, Doctrina … El Código Civil sobre los vicios ocultos - Peritos Judiciales … ), así como sobre la esfera jurídica de quien repercutiría la pérdida o deterioro de la cosa vendida (art. y Com., sino que puede ser mucho antes. 1033, 1034 y 1042, C.C y Com.). 5)    Los efectos de los contratos sólo se extienden, como regla, a los sucesores universales, no a los singulares (art. 4)    La regla del efecto relativo de los contratos, bien que relativizada, sigue existiendo (arts. Artículo 469. dispone lo siguiente: “Si se trata de vicios que no afectan la solidez ni hacen la obra impropia para su destino, no se pactó un plazo de garantía ni es de uso otorgarlo, aceptada la obra, el   contratista:  a)  queda  libre  de  responsabilidad  por  los  vicios aparentes; b)   responde de los vicios o defectos no ostensibles al momento de la recepción, con la extensión y en los plazos previstos para la garantía por vicios ocultos prevista en los artículos 1054 y concordantes”. 1176). Pero resulta que quienes asisten al local bailan en los entrepisos, y el municipio, al detectarlo, no habilita, o bien clausura, la actividad. de Bs. Jamás en una obra regida por el C.C. 1270  a su similar 747 del mismo cuerpo legal, el cual expresamente alude a la  obligación de saneamiento (la cual incluye a las obras impropias para su destino por análogas razones), finalmente el artículo 1271 dispone, clarificando algo más, que “Las normas sobre vicios o defectos se aplican a las diferencias en la calidad de la obra”. y Com. 3)    “La existencia de la obligación no se presume. 25/26,  Bs. en lugar del bosque. O directamente no lo habrá designado (hipótesis, esta última, de obra ejecutada en contravención a reglamentos edilicios y/o urbanísticos de orden público, es decir, de un contrato de objeto y causa ilícitos) por lo cual deberá cargar con las consecuencias de su negligencia y no debería ser atendido su reclamo por los Jueces. 1669. 21 de la C.A.D.H. y Com., en especial los profesionales liberales, como el Proyectista, el Director de Obra y el Representante Técnico (puesto que tales sujetos se encuentran expresamente excluidos de la relación de consumo por la categórica disposición contenida en el art. En otras palabras, no existen en un proceso constructivo regido por el derecho privado, ni actas de recepción, ni garantías, ni formalidad alguna impuesta por ningún uso, cuando la ley no las impone, y las partes del contrato no lo han querido (arts. y Com., en virtud de lo dispuesto en los artículos 1 y 2 del mismo cuerpo legal y otras leyes. Y del artículo 1051, allí ubicado, surge el contenido de la responsabilidad por vicios ocultos, la cual se extiende “a) los defectos no comprendidos en las exclusiones del artículo 1053; b) los vicios redhibitorios, considerándose tales los defectos que hacen a la cosa impropia para su destino por razones estructurales o funcionales, o disminuyen su utilidad a tal extremo que, de haberlos conocido, el adquirente no la habría adquirido, o su contraprestación hubiese sido significativamente menor” (art. Webvicios ocultos y vicios redhibitorios todo defecto no ostensible en la materialidad de una cosa puede ser considerado vicio oculto, género que comprende a los vicios redhibitorios, definidos en el art. Un poco de historia acerca del sentido de unos plazos de caducidad y prescripción brevísimos, y usualmente obviados por los Jueces. Y el comprador hubiera conocido la ineptitud del edificio para el “destino” que él pretendía darle, con sólo contratar al experto que las leyes le imponen,  y, lógicamente, no hubiera adquirido el inmueble (arts. Y eso siempre y cuando los Jueces hagan prevalecer las normas especiales sobre las generales, porque de lo contrario estaría legitimado para reclamar contra el constructor, y aquellos sujetos a los cuales se extiende concurrentemente la responsabilidad de este, un sinnúmero de sujetos. La recepción de la cosa por el acreedor hace presumir la inexistencia de vicios aparentes y la calidad adecuada de la cosa, sin perjuicio de lo dispuesto sobre la obligación de saneamiento en la Sección 4ª, Capítulo 9, Título II del Libro Tercero”. Y, por mucho que cueste, y por irrazonable que sea su costo, son esencialmente reparables, sin perjuicio de otros rubros  indemnizatorios a los que hubiere lugar (arts. A todo evento, ningún reglamento municipal podría obligar (no obstante, aclaro que se observa con frecuencia) a otorgar un mandato “obligatorio”, lo cual estaría fulminado por las disposiciones del Código de fondo en materia de actos jurídicos. 1051 que un vicio es oculto cuando se trata de un defecto que el adquirente no conoció o no debía conocer en atención a lo que dispone el art. 2564 inc. c) del mismo cuerpo legal, donde ha desaparecido toda alusión a una obra impropia para su destino (“El reclamo…por responsabilidad por ruina total o parcial, sea por vicio de construcción, del suelo o de mala calidad de los  materiales”)     pues…  ¿Por  qué  habría  que  pensar  que  se  trata de supuestos fácticos equivalentes, cuando evidentemente el Legislador ha separado –a la hora de las definiciones auténticas contextuales- aquello  que aparentemente, sólo aparentemente, había unido en el art. Trabajadores intelectuales que, por ende, jamás podrían otorgar una garantía, y que no por nada son excluidos por la ley de la relación de consumo (arts. Los vicios ocultos en la compraventa entre particulares Las compraventas entre particulares no están sometidas a las garantías propias de las compraventas entre consumidores y … de San Isidro, sala 2, 29-4-94, “Di Rico, V. A. c/ Eyherachar, Jorge s/Cobro de australes”; ídem, C2ªCCom. Responsabilità del prestatore d’opera: “Se la prestazione implica la soluzione di problemi tecnici di speciale difficoltà, il prestatore d’opera non risponde dei danni, se non in caso di dolo o di colpa grave (1176)”. Entonces, la verdadera inteligencia del primer párrafo del artículo 1272 no es otra que establecer la excepción a la regla dispuesta en el artículo 1270. Ese instituto tiene su origen en el antiguo Derecho Romano 1 . y Com. Fundamentalmente, y si bien la comparto en los supuestos de ruina en sentido estricto, me parece claro que nadie necesita una garantía de diez (10) años para darse cuenta de que una obra es “impropia para su destino”. WebEl Código Civil y Comercial no define vicio oculto, solo estipula en el artículo 1.051 que un vicio es oculto cuando se trata de un defecto que el adquirente no conoció o no debía conocer en atención a lo que dispone el artículo 1.053, inciso a. Entonces vicios ocultos pueden definirse como defectos no ostensibles o evidentes. y T. 1232/01) y a los Arquitectos (Res. A la hora de pretender su habilitación como industria de una determinada categoría (supongamos, de las más contaminantes) el municipio la deniega, invocando la legislación urbanística que prohíbe su asiento en ese predio. El obligado al saneamiento garantiza por evicción y por vicios ocultos conforme a lo dispuesto en esta Sección, sin perjuicio de las normas especiales. El Código Civil de Colombia establece los elementos de los vicios ocultos en su artículo 1915 Son vicios redhibitorios los que reúnen las calidades siguientes: 1.) Haber existido al tiempo de la venta. 2.) Eso causa todo aquel que, inconsultamente, extrapola soluciones desde otro orden jurídico, creado para formaciones políticas radicalmente distintas, y para otras tradiciones, deformándolas a piacere, soslayando de plano la historia legislativa del Estado que deberá adaptarse a ellas, y, sobre todo, sin ningún conocimiento acerca de la enorme complejidad que tiene el proceso constructivo de un edificio. :  a  saber, ¿cómo pudo haberles pasado inadvertida una obra viciosa (ni qué decir si esta es “impropia para su destino por razones estructurales y funcionales) si quien la recibe está obligado por la ley a no hacerlo sin la previa inspección de un experto, configurando la conducta contraria, tal vez, hasta un delito de acción pública? Siendo así, cabría reflexionar acerca de lo siguiente: ¿cómo podría pasar desapercibido para un experto que una obra es “…impropia para su destino por razones estructurales y funcionales…”, a la hora de recibirla, sea por encargo del dueño, sea por encomienda del adquirente, según corresponda? y Com.). de La Plata, sala 3, 24-4-97, “Díaz, Carlos  A.  c/Rodríguez, Juan C. y otra s/Incumplimiento contractual y daños y perjuicios”, sum. y Com.) 1273 C.C. En otras palabras, sostuve en otro de mis artículos, a donde remito [7] que la dictadura de 1968 destrozó (reitero: en la materia que me ocupa) la sabia regulación de Vélez, y que el Código Civil de un Estado Federal como la República Argentina, integrado por provincias dotadas de gran autonomía, jamás debió siquiera mencionar al Proyectista y al Director de Obra, por la misma razón que no menciona expresamente al letrado patrocinante, al letrado apoderado, ni al  director  técnico de una farmacia: porque la regulación de la deontología de quienes encarnan los roles que importan las relaciones de representación de las partes del contrato bilateral de locación de obra material corresponde a las provincias, y porque nunca supe de una explicación razonable que me permita aprehender de qué manera se podría extender la responsabilidad de un empresario (objetiva) a un trabajador intelectual, cuando ningún otro trabajador intelectual recibe ese trato. Si el defecto se manifiesta gradualmente, el plazo se cuenta desde que el adquirente pudo advertirlo. La Ley, Doctrina Judicial, año XXXI, Nº 31 ,  pags. Vicios Ocultos Vicios redhibitorios, Codigo Civil 1) El vicio resulta aparente y no oculto cuando el mismo es cognoscible por el adquirente aunque tenga que … y Com.). 1274 del nuevo sistema normativo). Todo defecto no ostensible en la materialidad de una cosa puede ser considerado vicio oculto, género que comprende a los vicios redhibitorios, definidos en el art. El incumplimiento de esta carga extingue la responsabilidad por defectos ocultos, excepto que el enajenante haya conocido o debido conocer, la existencia de los defectos”. WebEl Código Civil regula los vicios redhibitorios con 17 artículos (2164 a 2181) define a los vicios redhibitorios como los defectos ocultos de la cosa, cuyo dominio, uso o goce se transmitió por título oneroso, existentes al tiempo de la adquisición, que la hagan impropia para su destino, si de tal modo disminuyen el uso de ella que al haberlos conocido el … Reserva que únicamente cede entre ellos mismos (es decir, tanto Arquitectos como Ingenieros Civiles pueden realizar indistintamente todas esas actividades, sin reserva a favor de uno de ellos respecto del otro, pero si con reserva a favor  de ellos con relación a todo aquel título no incluido en el marco del art. Ley 1004/77,  artículos 57 inciso r), y 66.; Constitución Nacional arts. 2 y 3, Ley 24.240). Civ. y Com.). Además, en materia de vicios, el mismo Código dispone que dicho encuadre es, también, inherente a los contratos de obra (arts. [5] No obstante, en mi opinión el vendedor siempre responde, no requiriéndose la habitualidad que emana del art. y Com.). Y quien suscribe no advierte excepción legal al principio. y Com.). WebDescripción. De todo ese plexo normativo, señalaré que, especialmente, dispone el artículo 43 de la Ley 24.521 lo siguiente: “Cuando se trate de títulos correspondientes a profesiones reguladas por el Estado, cuyo ejercicio pudiera comprometer el interés público poniendo en riesgo de modo directo la salud, la seguridad, los derechos, los bienes o la formación de los habitantes, se requerirá que se respeten, además…, los siguientes requisitos:…El Ministerio de Cultura y Educación determinará con criterio restrictivo, en acuerdo con el Consejo de Universidades,  la  nómina  de  tales  títulos,  así  como  las  actividades  profesionales reservadas exclusivamente para ellos”. 1051, inc. b, ccyc, como los defectos que hacen a la cosa impropia para su destino por razones estructurales o funcionales o bien que disminuyen … Requiriendo, en su caso, las aclaraciones, o formulando las observaciones que estimase necesarias, del Director de Obra.
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